5个大盘售楼处挤一起，北京这一区域，房企面对面“抢客”

发布时间：2025-07-07 21:24:03 来源：排斥异己网 作者：热点

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“应该是房企抢我们海淀的客源吧。”

被问及位于昌平区的面对面汇智里为何要在距离较远的海淀区设置售楼处，富华里销售人员不置可否。抢客

2023年1月9日，盘售《每日经济新闻》记者来到了北京市海淀区永丰地块，楼处作为海淀近年供地的挤起大热区域，多家房企在这里短兵相接。北京

出了海淀永丰地铁站往北走，区域不出3公里，房企小小的区域中分布着至少5个售楼处，分别有幸福里润园、国誉燕园等。但有意思的是，中海旗下的3个楼盘，汇德里、汇智里、富华里“三合一”，共用一个售楼处，不过这些项目仅是共用一套前台，人员系统互不统属，此种配置，既巧妙又微妙。

970套剩余

中海在海淀永丰有一个“三合一”售楼处，分别是汇德里、汇智里、富华里，但三者互相并不统属。记者在了解完富华里，提出想看看汇智里时，富华里销售人员说需要再次去前台登记，再次匹配销售人员，所有流程都需要重新来一次。

富华里是中海目前在海淀主推的项目。2022年9月23日北京第三批集中供地中，中海接连出手，先是41.975亿元和3.6万平方米现房销售面积拿下京土储挂（海）[2022]044号宗地，又以55.775亿元和4000平方米现房销售面积竞得京土储挂（海）[2022]045号宗地，这个总价接近100亿元的两宗地块仅一路之隔，距离中海另一个项目汇德里也仅一街之隔，可见中海在海淀的布局决心。

据富华里销售人员介绍，项目是两宗地块，分为富华里富园和富华里汇园。目前北区富园基本售罄，主要能选的房子都位于南区的汇园。

从网签来看，富华里富园2022年12月3日取得预售证，汇园2022年12月24日取得预售证，不过两个项目暂无网签信息，富园“基本售罄”尚无从验证。

除此之外，富华里现在还需要面对昌平同门项目汇智里的“抢客”。

汇智里位于昌平区沙河镇国家工程技术创新基地，中海在2022年北京首批集中供地中以32.6亿元底价拿下该地块。该项目距离“三合一”售楼处有大约11公里，开车需要22分钟。如果是公共交通，需要换乘两趟公交，耗时约1小时8分。该项目距离昌平城区也有大约12公里。

汇智里于2022年4月2日取得预售证，曾在去年8月成为北京网签榜亚军，网签套数686套。

不过汇智里是一个大盘，住宅批准销售套数是1656套，两下比较可知，汇智里目前还有970套房源待去化。

华润、中海的永丰之争

事实上，海淀永丰的整体销售情况是不错的。2020年以来，海淀区供地多集中在永丰片区，华润、中海、海开等开发商在此皆有布子。

2021年10月13日上午，中海、华润置地+、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺镇京土整储挂（海）（2021）046号宗地，最终经历7轮报价，中海以45亿元拿下该地块。

随后，在中海、华润置地+首开股份、建工+金隅、四方的争夺中，华润置地+首开股份经过9轮出价，最终以44.95亿元拿下海淀区西北旺镇京土整储挂（海）（2021）047号宗地。

两宗地块仅一路之隔，销售指导价也都在8.3万元/平方米，可以说是天然竞品。从最终销售情况看也确实是这样，中海将046号地块打造成了汇德里，华润置地+首开股份则将047号地块打造成了幸福里润园，两项目都于2022年2月28日取得预售证。

海淀的购买力也确实强劲，从记者的实地走访和网签结果看，两项目确实是基本售罄。

幸福里润园京房售证字（2022）15号批准销售套数共740套，目前已经网签631套，成交均价83241.26元/平方米，销售人员也说：“目前只剩十几套大户型下跃，房源不多了。”

汇德里京房售证字（2022）16号批准销售套数1208套，目前已经网签住宅和丙类储藏室共829套，住宅成交均价83858.73元/平方米。“三合一”售楼处也不再推荐汇德里的房源，表示“汇德里已经大致清盘”。

从销售价格也能看出，这两个项目是按照备案价格来销售的，并没有出现北京市场中一些低于备案价销售的现象，也能侧面表明两项目的顺销程度。

在海淀东升镇，还有另一个知名的新盘中建壹品·学府公馆，2022年4月16日取得预售证，备案名分别是书香茗园和书香悦园，两者相加曾经是2022年8月北京新房网签套数和金额双料冠军。

竞品的压力

然而，此前的顺销行情到了富华里2022年12月开盘时有了微妙变化。

《每日经济新闻》记者留意到，对比中海拿地时的销售指导价，富华里似乎从一开始就选择了降价。

记者查询得知，富华里富园在竞拍时的销售指导价格为8.5万元/平方米，略高于汇德里。南部富华里汇园销售指导价则为8.2万元/平方米。但根据北京住建委官网信息，富华里富园备案价格约8.3万元/平方米，而汇园是8.1万元/平方米。

从介绍来看，富华里户型从80平方米到140平方米都有分布，从销售人员对99平方米户型800万元的报价来看，富华里汇园也的确是在按照8.1万元/平方米在销售。

中海新盘的“降价促销”或许来自竞品的压力。

因为，隔壁中建壹品和海开共同开发的栖海澐颂即将入市，该项目也是2022年9月23日拿地，销售指导价也是8.2万元/平方米。届时像幸福里润园和汇德里那样短兵相接的场面会再次上演。

而昌平汇智里的价格对海淀富华里也有压力，相隔11公里，汇智里售价明显要低很多，备案价格约5万元/平方米。

海淀昌平交界处的项目来海淀建售楼处的并非只有汇智里一家，离“三合一”售楼处不远还有一个项目同样也是如此操作。北京城建国誉燕园的售楼处在中关村一号，距离中海“三合一”售楼处步行距离不超过500米，而项目地却在昌平。销售人员的说辞是：“如果您在永丰工作，到我们项目简直就太方便了，很多海淀的客户选择到我们这里买房。”

国誉燕园2022年11月6日取得预售证，开盘后项目进行了大面积宣传，“当日劲销482套，这意味着国誉燕园首开全部房源已售罄”。《每日经济新闻》记者到来时，销售人员说：“房源还有很多，我们只是‘首开’售罄，项目是个大盘。”

从网签数据来看，国誉燕园共有1788套房源被批准销售，但网签仅172套，剩余1616套，“劲销482套”的数据也暂未达到。

国誉燕园销售价格是有优势的，目前成交均价为3.4万元/平方米，但项目位于昌平，如果以海淀客群为目标，当前劣势也是明显的。国誉燕园位于昌平区六环路土城出口土城新村，从永丰到这里有18公里，开车需要26分钟。

临近傍晚，记者来到国誉燕园建设现场，需要从村庄的一条小路进入，没有商业、没有绿地，周围灯光稀少，冬天里更显冷清，只能看到一辆辆飞驰的汽车从六环高架驶过。

国誉燕园到同样位于昌平的汇智里，路程约9公里，开车需要15分钟左右，两个项目加起来的未网签房源超过2600套。

2022过去了，海淀楼市很热闹。2023来了，热闹还会延续吗？

记者|王佳飞编辑|陈梦妤孙志成 杜波

校对|段炼

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